Главная » 2011 » Июль » 11 » Прочитать статью Вечная "элита" - что это за жилье?
15:02
Прочитать статью Вечная "элита" - что это за жилье?
Сектор элитной недвижимости наименее подвержен разного рода кризисам и проблемам, с которыми периодически сталкивается рынок недвижимости в целом, в силу своей инертности и высокого стабильного постоянного спроса, который, по мнению экспертов, будет только расти. К тому же меняется сама структура спроса: покупатели становятся все более требовательными к качеству объектов и стремятся получить за свои деньги максимум комфорта. Аналитики обещают увеличение доли вторичного рынка элитной недвижимости, что связано с сокращением инвестиционно-привлекательных участков под элитную застройку. В целом же, эксперты прогнозируют стабильный рост цен в этом сегменте рынка в пределах 1-1,5% в месяц или 15-20% в год. Но, давайте для начала, определимся в терминах...
К сожалению, на сегодняшний день нет четко сформулированных критериев, по которым тот или иной объект недвижимости можно бы было отнести к элитным. Также нет четкой внутренней классификации элитной недвижимости, что дает повод недобросовестным девелоперам для манипуляций с классификацией элитного жилья. "Класс (элитная недвижимость - прим. ред.) пока очень неоднородный: цены на объекты могут отличаться в несколько раз. Есть вообще объекты на грани бизнес-класса, - отмечают в Группе компаний Конти. - В принципе, к какому классу будут относиться объекты, зависит в большей степени от того, как их решит позиционировать девелопер. De-luxe, premium… - все это субъективно". "Сегодня на рынке отсутствует общепризнанная классификация. Большинство авторов используют подход, основанный на упрощенном учете основных наиболее явных факторов, - соглашается генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин. - Как правило, предлагаемые классификации, включают в себя от 5 до 20 критериев, но существенным их недостатком является невозможность четкого определения класса объекта, так как оценочные факторы имеют разный вес важности, а научная методология их учета отсутствует. При использовании данного подхода в оценке класса всегда доминирует субъективизм. Кстати, разработанная и используемая нами классификация нивелирует данный недостаток".
Главное, что выработать общепризнанную классификацию практически невозможно. "Одна из причин, по которой никак не удается классифицировать элитную недвижимость состоит в том, что любая мало-мальски значимая классификация в России зачастую трактуется в чью-то пользу, то есть не является объективной", - говорит руководитель направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН" Ирина Рогачева.
Риэлтеры и девелоперы выделяют несколько категорий элитной недвижимости: клубные дома, таун-хаузы, пентхаузы, реконструированные особняки в Центре и загородные коттеджные поселки класса А. Наиболее дорогие квартиры, как правило, в клубных домах и пентхаузах.
Каждая из перечисленных категорий имеет свои особенности, но должны соблюдаться общие правила, по которым объекты можно относить к элитным. Споры в основном и начинаются, когда эти правила приходится соблюдать. "Англичане определяют элитное жилье тремя параметрами - это место, место и еще раз место", - иронизирует маркетолог инестиционно-риэлтерской компании "Пересвет-Инвест" Александр Сенягин. Однако на "элитность" объекта влияет еще целый ряд факторов критериев, которые и позволяет говорить об отношении дома к элитным.
"Обязательными характеристиками элитных домов (независимо от месторасположения) являются высокое качество оборудования и инженерной "начинки": центральное кондиционирование, система климат-контроля, автономное тепло- и водоснабжение, фильтры воды, индивидуальный тепловой пункт. Все системы должны быть новейшими, и от уважаемых фирм-производителей. Особое внимание уделяется качеству используемых материалов: отделке входных групп (мрамор, гранит), охранным системам, маркам скоростных лифтов (KONE, OTIS, Shindler), оборудованию подземного гаража. Кроме того, в любом элитном доме должна быть многоуровневая система охраны и профессиональная эксплуатирующая организация", - рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. Однако, продолжает эксперт, "критерии элитности строги настолько, насколько имеющийся участок позволяет их реализовать. Например, в отношении инфраструктуры комплекса допустимы определенные расхождения, обусловленные ситуацией в районе и особенностью участка".
В связи с недостатком инвестиционно-привлекательных участков в центре столицы рынок элитной недвижимости смещается за пределы Садового кольца. "Помимо традиционного расположения элитной недвижимости в центре столицы, дома этой категории находятся в Западном и Юго-Западном округах. В Северо-Восточном округе также есть интересные предложения, в основном вблизи парков или других зеленых зон", - говорит Ирина Рогачева. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, "в 2005 году лидером по объемам нового строительства станет Замоскворечье, где расположено около 30% строящихся элитных домов".
Однако несмотря ни на что, наиболее привлекательным районом остается ЦАО. Во-первых, исторически сложилось, что жить в самом центре это престижно, а во-вторых, центральный округ сейчас застроен как раз однородными элитными объектами, поэтому и заселен он в основном людьми одного социального положения, уровня достатка и образования. "Если по соседству (с элитным домом) находится хрущевская девятиэтажка (а такие объекты есть), то, естественно, это повлияет на стоимость и уровень продаж", - говорит аналитик агентства недвижимости "Домострой" Майя Соколовская.
И, наконец, за последние пять лет в результате застройки Центра наметились тенденции к формированию мест компактного проживания состоятельных людей - это Остоженка, Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды.
